Die aktuelle Situation rund ums Wohnen bzw. deren Finanzierung in Österreich

Der Trend zu stärker steigenden Wohnimmobilienpreisen setzte sich auch im ersten Quartal 2021 fort.

Die Covid-19-Pandemie hatte maßgeblichen Einfluss auf die Wohnbauaktivität im Jahr 2020. Preistreibend wirkten neben Einfamilienhäusern auch neue Eigentumswohnungen. Die Verschuldungsquote der privaten Haushalte wiederum verzeichnete im Zuge der Pandemie den stärksten Zuwachs seit 15 Jahren. Die Zunahme ging sowohl auf eine höhere Kreditaufnahme als auch auf gesunkene Einkommen zurück.

Wie sieht es aktuell mit dem Wohnen aus? Und direkt daran schließt sich die Frage an: Und wie finanzieren Herr und Frau Österreicher?

Die aktuelle Ausgabe der Immobilienmarktanalyse der Österreichischen Nationalbank (OeNB) zeigt eine weitere Beschleunigung des Preisanstiegs für Wohnimmobilien. Nach einem Plus von 10 % im vierten Quartal 2020 stiegen die Preise im ersten Quartal 2021 österreichweit um 12,3 %.

In Wien wurde zu Jahresbeginn eine ähnlich starke Preisdynamik mit +10,9 % nach 9,4 % im Vorquartal verzeichnet. Im Bundesgebiet ohne Wien zeigt sich im Vorjahresvergleich ein Preisauftrieb von 14,0 % (nach 10,7 %).

Schauen wir uns die Ergebnisse im Detail an.

Abweichung der Preise von Fundamentalfaktoren beschleunigt sich

Der Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien in Wien signalisiert für das erste Quartal 2021 eine Abweichung der Preise von den Fundamentalfaktoren um 25 %. Österreichweit liegt dieser Wert bei 19 %.

Die Einschränkungen während des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 führten zu einer vorübergehenden Abkühlung im Wohnbau. Die Bauwirtschaft konnte sich aber vergleichsweise rasch erholen und hat inzwischen wieder das Vorkrisenniveau erreicht.

Insgesamt sind die realen Wohnbauinvestitionen im Jahr 2020 im Jahresvergleich aber um 4 % gesunken. Die Zahl der Immobilientransaktionen hat hingegen um 5,1 % zugenommen.

Renovierungs- bzw. Kaufabsichten der privaten Haushalte laut Erhebungsdaten weitgehend unverändert

Bei der österreichweiten monatlichen Erhebung des Consumer Confidence Barometers werden den privaten Haushalten neben Fragen zum Konsumentenvertrauen auch Fragen zur geplanten Verbesserung bzw. Renovierung ihrer Immobilien und zum beabsichtigten Kauf einer Immobilie (für Eigenbedarf, für Angehörige, als Ferienwohnung oder zur Vermietung) gestellt.

Die Renovierungs- bzw. Kaufabsichten der privaten Haushalte blieben laut Umfrageergebnissen während der Covid-19-Krise nahezu unverändert.

Dem in der Covid-19-Pandemie gestiegenen Wunsch nach einem Eigenheim wirken die gestiegenen Immobilienpreise entgegen, sodass in Summe kein Anstieg der Kaufabsichten zu beobachten ist.

Und wie schaut es an der Finanzierungsfront aus?

Während die Konsumkredite im Einklang mit dem rückläufigen Konsum langlebiger Konsumgüter erheblich zurückgingen, blieb das Wachstum der Wohnbaukredite angesichts günstiger Finanzierungsbedingungen und der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum bis zuletzt hoch.

Obwohl manche Unterstützungsmaßnahmen bereits ausgelaufen sind, zeigt die Kreditqualität bei den österreichischen Banken derzeit noch keine Verschlechterung. Das historisch niedrige Zinsumfeld, aber auch die geänderten Ansprüche an das Wohnen als Folge der Pandemie, haben eine starke Kredit- und Preisdynamik im Wohnimmobilienbereich hervorgerufen.

Dabei ist ein signifikanter Anteil der neu vergebenen Kredite weiterhin variabel verzinst. Die aktuellen Vergabestandards für Wohnimmobilienkredite überschreiten zunehmend die Kriterien für nachhaltige Immobilienkreditvergabe des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG).

„Bereits mehr als die Hälfte der Neukredite wird mit weniger als 20 % eigenen Mitteln finanziert und bei einem Fünftel macht der Schuldendienst mehr als 40 % des Nettoeinkommens aus“, merkt Vize-Gouverneur Gottfried Haber an. Diese Entwicklungen erfordern eine erhöhte Aufmerksamkeit, um potenziell systemische Stabilitätsrisiken aus der Immobilienkreditvergabe frühzeitig hintanzuhalten.